REGISTRO DE IMÓVEIS – DEFINIÇÃO E FINALIDADE

Através dos tempos, a propriedade imobiliária consolidou-se como a base econômica de quase todos os povos, situação que perdura, em menor escala, até os dias atuais.

Diante da importância desse direito, surgiu a necessidade, para melhor resguardá-lo, bem como a todos os demais dele derivados, do surgimento de um instituto jurídico próprio, subordinado a leis específicas, sob o controle do Estado e imparcial em relação aos interesses dos contratantes.

Daí o nascimento do registro imobiliário, cujos primeiros contornos, no nosso país, decorreram de leis de meados do século XIX, ou seja, ainda na época do Império.

O Registro de Imóveis, destarte, pode ser definido como "serventia da Justiça encarregada de trasladar para os seus livros os atos jurídicos relativos aos bens imóveis, dando publicidade a estes que então se presumem autênticos, seguros e eficazes contra todos" (Aguiar Alvim, Direito Imobiliário Brasileiro, RT, 2ª ed., p.66).

Em outros termos, o Registro de Imóveis nada mais é do que um instituto jurídico que tem como principal atribuição o assentamento de títulos de atos jurídicos que tenham por objeto direitos reais sobre imóveis, conferindo-lhes oponibilidade a terceiros, pela publicidade, além de segurança, eficácia e autenticidade das relações jurídicas concretizadas, assegurando-lhes presunção da prova da propriedade.

Como ensina Ademar Fioranelli, oficial de registro de imóveis, "a precisão do Registro Imobiliário no mundo dos negócios é vital para que nele existam, de forma irrepreensível, segurança e confiabilidade, verdadeiros pilares que hão de sustentá-lo. Sem essas bases sólidas, os negócios imobiliários, via de regra vultosos, estariam sujeitos a fraudes, prejuízos, decepções e irreparáveis danos aqueles que dele se valessem. Assim, a segurança e a confiabilidade transmitidas pelo registro é que proporcionam a estabilidade nas relações entre os participantes dos múltiplos negócios realizados nessa área" (Direito Registral Imobiliário, Sérgio Antonio Fabris Editor/IRIB, Porto Alegre, 2001, p.384).

Como enfatiza Serpa Lopes, talvez o maior doutrinador pátrio sobre a matéria, ao estudar o sistema registrário, sob o prisma do interesse público presente, essa garantia, notadamente quanto à publicidade, "é de uma utilidade jurídico-social indenegável. A sua função no direito consiste em tornar conhecidas certas situações jurídicas, precipuamente quando se refletem nos interesses de terceiros. Por outro lado, a sua finalidade caracteriza-se por essa dupla face: ao mesmo tempo que realiza uma defesa, serve de elemento de garantia. Relações jurídicas existem que exigem ser respeitadas por terceiros, sendo imperiosa a necessidade de criação de um órgão, de um sistema capaz de possibilitar esse conhecimento ‘erga omnes’. Se verdade é que, em geral, o negócio jurídico somente produz efeitos entre as partes diretamente interessadas, contudo, em dados casos, podem esses efeitos protrair-se, atingindo terceiros interessados, dando lugar ao que certos juristas denominam de eficácia reflexa ou de repercussão do negócio jurídico. Tem-se dito nada mais ser a publicidade do que uma forma de notificação pública. O sistema de publicidade, na concepção de FERRARA converte-se num serviço estatal, função administrativa, atividade gerida pelo Estado no interesse público: uma forma de administração pública do direito privado... Saliente-se, antes de tudo, que a publicidade protege e assegura, através do registro, duas ordens de interesses: o interesse social e o interesse privado. Quando em causa o primeiro, como em muitas relações atinentes ao estado civil, aos direitos reais, o Registro é obrigatoriamente imposto, mediante sanções. Por meio de seus órgãos competentes, o Estado intervém diretamente, assegurando, de um modo mais eficaz e imediato, o interesse coletivo" (Tratado dos Registros Públicos, 3ª ed., Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1955, págs.17/19)

Além dessa função primordial, o registro imobiliário atua, ainda, como verdadeiro órgão acessório na fiscalização do recolhimento dos tributos, das três esferas de governo, incidentes sobre a propriedade e os direitos a ela correlatos.

Mais: encarregado de recepcionar e analisar os pedidos de parcelamento do solo (loteamentos e desmembramentos) e incorporações imobiliárias (edifícios e casas em condomínio), o registro de imóveis zela pela obediência às normas de direito do consumidor, urbanísticas e ambientais, contribuindo, de maneira importante, na defesa dos interesses e na melhoria da qualidade de vida de grande parte da população.

Mas a sua principal finalidade, é mesmo, aquela relacionada à aquisição e garantia da propriedade.

Isto porque o Novo Código Civil, em vigor desde janeiro de 2003, do mesmo modo que o anterior (de 1916), determina que a transferência da propriedade de imóvel, "inter vivos", somente ocorre com o registro do título translativo no Registro de Imóveis (art.1.245). Assim, enquanto não se registrar o título de transmissão (escritura, contrato, etc), o alienante (vendedor) continua a ser havido como dono do imóvel (§ 1º).

Tal sistemática foi adotada pela maioria dos países e vislumbra-se, destarte, a existência de um sistema complexo de transmissão da propriedade imóvel por ato de vontade: há que se formalizar o acordo por instrumento escrito e levá-lo para registro. Em outras palavras, o comprador que receber a escritura ou o contrato particular e não apresentá-lo para registro, NÃO se tornará proprietário do imóvel. Se, p.ex., por engano ou má-fé, o vendedor transmitir a mesma casa para duas pessoas, em separado, adquirirá a propriedade aquela que trouxer o título para registro primeiro, pouco importando as datas lançadas nas escrituras ou nos contratos.

A pessoa prejudicada somente poderá ingressar na Justiça para pleitear uma indenização, mas muito dificilmente conseguirá reaver o bem.

Além dessa hipótese, se for decretada a falência do vendedor, o juiz ordenará o arresto e bloqueio de todos os imóveis que estiverem em nome do falido no Cartório de Imóveis. Aqueles que, nessa situação, ainda não tiverem levado o seu título para registro, terão grandes dificuldades para obter a liberação do imóvel adquirido, até porque os credores trabalhistas gozam de ampla preferência para o recebimento de seus créditos. O mais provável é que o imóvel seja levado a leilão.

Infelizmente, isso ocorre com mais freqüência do que se imagina e famílias inteiras se vêem desabrigadas de uma hora para outra, mesmo após o integral pagamento do preço do imóvel.

Em tratando-se de transmissão decorrente do falecimento do proprietário ("causa mortis"), os direitos passam a pertencer, imediatamente, aos seus sucessores (princípio da "saisine"). Entretanto, perante o Registro Imobiliário, o imóvel continuará em nome do falecido, o que impedirá a sua formal venda ou mesmo que sirva de garantias para financiamentos (hipoteca, alienação fiduciária) até a sua regularização. E isso se faz, mais uma vez, com o registro do título (formal de partilha, auto de adjudicação) no Cartório de Imóveis.

O registro traz segurança jurídica ao proprietário, porquanto, pelo princípio da publicidade, a lei presume que todos sabem quem é o dono do imóvel, sua localização, dimensões, eventuais existências de ônus (usufruto, uso, locação, hipoteca, caução, servidões, etc) etc. Isso poderá ser decisivo, por exemplo, quando houver discordância com um vizinho a respeito dos limites de cada imóvel. Quando ele for vendido, o novo instrumento passará por rigorosa análise por profissionais especializados e imparciais, o que reduz a patamares mínimos a possibilidade de fraude. Caso esta ocorra e fique evidenciado o erro dos servidores do Cartório de Imóveis, a pessoa prejudicada será indenizada pelo próprio Cartório, conforme determina a lei.

Desse modo, ao se pagar pelo registro, o efeito prático seria como se pagasse por um seguro da propriedade imobiliária, com duas grandes vantagens frente aos contratos de seguro que estamos acostumados a fazer: no registro imobiliário, paga-se uma vez só e o registro não tem prazo de validade (somente será feito outro pagamento quando da realização de novo ato de registro).

Assim, o registro da compra de um imóvel por R$ 30.000,00, custava, em 2005, R$ 500,60 (vale lembrar que a taxa é tabelada pelo governo estadual). Se o comprador vendê-lo, por ex., depois de 20 anos, terá pago o equivalente, por ano, a apenas R$ 25,03. Muito pouco em face da segurança e tranqüilidade que o registro fornece (o novo registro será pago pelo novo adquirente).

Em alguns países, como, p.ex., a França, a mera assinatura da escritura é suficiente para a transmissão do imóvel, ou seja, independe do registro. Entretanto, justamente porque esse sistema traz maior insegurança e possibilidades de ações judiciais, a lei francesa obriga que os contratantes façam, também, um contrato de seguro, de alto valor. No final, o valor total para a formalização do negócio supera aquele praticado nos países onde existe o Cartório de Imóveis. Também por não ter o seu sistema registrário a mesma importância do brasileiro, do alemão e de tantos outros, nos Estados Unidos exige-se que o contrato seja elaborado por advogados especializados, cujos honorários são altíssimos, também tornando a aquisição mais cara que no Brasil.

Por tudo isso, não vale a pena arriscar o seu patrimônio, sua tranqüilidade e a de sua família. A falta do registro poderá acarretar a perda do seu imóvel, ou, no mínimo, sérios aborrecimentos e elevados gastos com advogados, custas judiciais, perícias, etc., por anos, na Justiça. Gastos estes, com certeza, superiores ao da taxa de registro no cartório competente.

Verifique se o seu imóvel pertence à área do nosso cartório (circunscrição imobiliária) e não deixe para depois a regularização do registro, até porque a tabela de custas é reajustada periodicamente e custa menos do que se pensa.